Estamos acostumbrados a considerar como permanente aquello que nos rodea, nuestra familia, nuestros amigos, nuestra casa.
Pero es ley de vida que las cosas cambian, a nuestro alrededor y en nosotros mismos, no tenemos las mismas fuerzas que antes, lo hijos se marchan (si hay suerte) y ya no nos resulta tan fácil subir las escaleras de nuestra vivienda de dos en dos.
Y hay que pensar en jubilarse, el que llegue y pueda y tenga unos ahorrillos.
Ahora bien, ¿dónde podemos invertir ese dinero que nos ha costado con tanto esfuerzo juntar?
Una inversión en un gran inmueble, una casa de pueblo o nuestra vivienda habitual, puede parecer tirar el dinero, salvo que se le “saque jugo” a la inversión alquilando una parte, los fines de semana, etc.
La mentalidad del españolito de a pié es que si puedo, pues mejor no lo alquilo, no vaya a ser que me lo destrocen. Y así quedan vacíos los inmuebles, o gran parte de ellos, y envejecen, y se deterioran, como un cuerpo que no se usa.
INVERTIR PARA AHORRAR
Los análisis que habitualmente se hacen sobre la rentabilidad de una rehabilitación suelen limitarse a comparar el coste de la operación con el ahorro que genera.
Esto plantea un problema: “el coste de la rehabilitación es un gasto acotado y puntual en el tiempo, mientras que el ahorro es un beneficio que se alarga en el tiempo”. El factor tiempo, como veremos, acaba tomando un especial protagonismo y nos lleva a concluir que la rehabilitación no es para aquellos usuarios que esperen un retorno inmediato, sino para aquellos que piensen a largo plazo.
Estos condicionantes se asemejan bastante a contratar un plan de pensiones: hay una aportación inicial y las expectativas de retorno son también a largo plazo, un producto de sobra conocido.
La Fundación La Casa que Ahorra realizó en Mayo de 2016 un estudio denominado “ LA REHABILITACIÓN ENERGÉTICA PLANTEADA COMO INVERSIÓN”.
Se parte de un usuario tipo, una persona de 50 años, con un piso antiguo en propiedad y en disposición de invertir 7.500 euros que baraja dos opciones: aportar esos ahorros iniciales en un plan de pensiones con una expectativa de rendimiento del 3,2%, que fue el promedio del periodo 2005-2015, o invertir ese dinero en reformas (aislamiento, ventanas e instalaciones) para que su vivienda de 73 metros cuadrados en la zona de Madrid pase de una calificación energética E a una C.
A parte de la rehabilitación, según dice el estudio“ hemos calculado qué pasa si el dinero que se destinaría a pagar la rehabilitación se emplease como una hipotética aportación a un plan de pensiones en condiciones de mercado. Hemos supuesto que este capital permanece 15 años en el fondo, momento en el que se opta por irlo rescatando progresivamente durante 15 años más.”
De esta manera, se establece un paralelismo, con un balance de entradas y salidas en el plan de pensiones, durante estos 30 años de duración, y otro para la rehabilitación.
Tanto el producto de inversión como la rehabilitación van registrando entradas año tras año: en el plan de pensiones se traduce en intereses mientras que en la rehabilitación son ahorros de energía. «Ahora bien«, apunta este estudio, «la rehabilitación parte en situación de desventaja con respecto al plan, puesto que este último genera beneficios desde el primer momento«.
CUANTO GASTAMOS AL REHABILITAR
En Madrid, Zona D3, El CTE establece que para la certificación energética de las viviendas situadas en la zona D3, se tomen los siguientes tramos de demanda por unidad de superficie, así podemos comprobar el gasto en viviendas tipo E como la de nuestro usuario:
Y finalmente se obtiene el ahorro energético anual por la letra conseguida:
La siguiente tabla permite hacer balance de las repercusiones económicas de las operaciones de rehabilitación consideradas, mostrando los ahorros potenciales por año provocados por la reducción de la demanda, así como la inversión necesaria para ejecutar la rehabilitación en cada caso Como se puede observar, es preciso hacer un sobreesfuerzo económico extra para pasar de “C” a “B”:
En la simulación de rehabilitación, antes de ejecutar la misma la vivienda plurifamiliar consumía 6.894 kWh/año de calefacción (667 euros) y 1.264 kWh/año de refrigeración (158 euros), o lo que es lo mismo, se comía 825 euros a precios actuales de energía. Tras la rehabilitación, y pasar de una letra E a una C, los costes energéticos se reducen a 294 euros anuales. En los cálculos progresivos el estudio aplica un crecimiento anual del 2% a los precios de energía.
Según pasa el tiempo, por un lado, la vivienda sigue ahorrando un 64% en energía y, por otro, el supuesto plan de pensiones se va engrosando con la aportación anual de intereses.
COMO NOS VA EN EL PLAN DE PENSIONES
Nuestro dinerito ahorrado en el plan de pensiones va viento en popa, no puede ser menos ya que empezamos a ahorrar con 50 años y lo vamos a recuperar a los 65, así que no podemos andarnos con tonterías.
El plan de pensiones se calcula con las siguientes condiciones: la aportación es igual coste rehabilitación , el plan se mantiene hasta el año 15, momento en el que llegada la jubilación se empieza a capitalizar de manera repartida entre el año 16 y el 30, en anualidades iguales y que dejan al plan con saldo cero en el año 30, no se han contabilizado impuestos y el Tipo de interés es igual a la rentabilidad media entre el 2005-15 del promedio de los productos de inversión de la tabla siguiente:
¿QUIEN GANA LA CARRERA?
De los años 2-12, el capital del plan va creciendo, alimentándose de los intereses mientras que en el supuesto de rehabilitación la vivienda consigue consumir un 64% menos, aunque los ahorros acumulados todavía no han conseguido costear la factura de las reformas.
En el año número 13, los intereses siguen engordando el plan de pensiones, llegando a acumular un total de 11.252 euros, y el saldo de la rehabilitación pasa de negativo (-7.500 euros) a positivo (318 euros), por lo que podemos decir QUE FINALMENTE EL AHORRO ENERGÉTICO HA PAGADO LA FACTURA DE LAS REFORMAS Y EMPIEZA A SER RENTABLE.
Pero el punto álgido de esta simulación se da en el año 15, fecha en la que el titular alcanzaría los 65 años y se jubilaría, y por tanto constituye el pico del plan de pensiones (con un total de 11.984.-€) y el momento de empezar a capitalizar este producto, que se decide rescatar en 15 plazos anuales de 1.000.-€ aproximadamente. En paralelo, la rehabilitación del piso ya ha permitido alcanzar unos ahorros energéticos equivalentes a 700 euros anuales (1.705-€).
Tras cobrar el último plazo anual del plan de pensiones en el año 30, el fondo queda definitivamente agotado (0.-€).
A partir de ese momento, el titular del plan continuará haciendo frente a los altos gastos de energía de su vivienda sin rehabilitar. En cambio, el propietario del piso rehabilitado seguirá generando ahorros energéticos de 1.000 euros anuales aproximadamente (14.055.-€ en total desde el año 13 en que empieza a producir los primeros beneficios hasta el año 30, el último estudiado).
MEJORA DE LA CALIDAD DE VIDA
Además de la parte económica, hay que sumar la mejora del confort y de la calidad de vida de los habitantes de la vivienda desde el primer momento tras la rehabilitación. No hay que olvidarse que tendremos todos estos años una sensación térmica más confortable, y que junto con la rehabilitación energética se resuelven problemas de humedad en las viviendas ocasionados por la condensación en puentes térmicos. También la renovación de las instalaciones térmicas (de calefacción y agua caliente sanitaria, climatización y ventilación) produce una mejora del confort y de la seguridad en la vivienda desde el primer momento.
Tampoco se considera en el estudio el incremento del valor de la propiedad por las mejoras introducidas.
EL AHORRO ENERGÉTICO AL RENOVAR UNA CASA PUEDE SER MÁS INTERESANTE QUE LOS INTERESES DE UN DEPÓSITO PARA LA JUBILACIÓN.
Con frecuencia escuchamos que invertir en la rehabilitación de una vivienda supone gastar un dineral para obtener unos ahorros energéticos, a 10 ó 15 años. Estas expectativas de retorno se asimilan en el tiempo a las aportaciones a un plan de pensiones, lo que hoy hemos querido comparar es si puede ser la rehabilitación una inversión comparable a este producto de cara a la jubilación.
Este trabajo de la Fundación La Casa que Ahorra, pone sobre la mesa que existen otras formas de inversión de cara a la jubilación. Y una de ellas es la eficiencia energética de un bien que, hoy por hoy, es el más preciado de los españoles: la vivienda.
BIBLIOGRAFIA
La rehabilitación energética planteada como inversión . Fundación La Casa que Ahorra. Estudio realizado en ITeC por: Josep Ramon Fontana Usón (Departamento de Mercados) , Licinio Alfaro Garrido (Departamento de Construcción Sostenible) y dirección de Ferran Bermejo Nualart, Simulación del Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (ITeC).
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
www.sduran.es
santiagodurangarcia@gmail.com/ s.duran@sduran.es