Actualmente existen muchos inmuebles fuera de uso y servicio. Locales en los que se desarrollaba alguna actividad y que hoy permanecen vacios y sin aprovechamiento, con unos gastos fijos y de IBI que caen todos los meses, mientras el edificio pierde valor cada año que pasa, hasta la ruina. Hoy vamos a ver cómo se puede aprovechar uno de estos inmuebles, un inmueble con mucho fondo y entre medianerías.
En el presente artículo vamos a analizar la opción de reformar un bar que finaliza su actividad por jubilación para conseguir dos apartamentos.
Partimos de un edificio de tres plantas de los años 70, con estructura metálica, en el que las plantas altas se han utilizado como vivienda, pero tenían acceso a través del Bar. La estructura no cumple con los estándares mínimos de la norma y será necesario reformarla, además de conseguir unas envolventes, fachadas y cubiertas, mejor aisladas y terminadas.
El autor del proyecto es el Arquitecto José Agustín Arribas Villarubia, y el Aparejador en la Dirección de Ejecución y Coordinación de Seguridad ha sido el autor del artículo, Santiago Durán García.
ESTADO ACTUAL
Encontramos un edificio en la que no se han realizado grandes actualizaciones. Las ventanas son de acero y los cristales de vidrio sencillo, y siendo un lugar de pérdidas de calor y frío. Las instalaciones de electricidad y fontanería se encuentran fuera de normativa. El solado es de terrazo y las paredes y techos están pintados con pintura plástica. El exterior de la vivienda está realizado en ladrillo de los años 60-70. La cubierta es plana con una cámara ventilada y acabada en baldosín cerámico. Al fondo de la parcela se encuentra un patio cubierto que se dejará diáfano y descubierto, cumpliendo la normativa del Ayuntamiento.
SUPERFICIE
El bar tiene la barra situada a la izquierda, según se accede, una puerta que da acceso a las viviendas y al fondo, ocupando el patio, están situados los aseos y un pequeño almacén.
Las viviendas están repartidas en cocina, estar-comedor y una alcoba y un baño interior. El salón se sitúa al sur, la cocina al norte y tanto el baño como la pequeña alcoba no disponen de luz ni ventilación natural.
La superficie útil del conjunto es de 60 m², en las viviendas y 90 m² en el bar.
OBJETIVOS
Realizar una reforma de manera que de la situación de partida se aproveche para obtener dos viviendas, una entre la planta baja y primera, y otra en planta segunda, con accesos independientes, liberando el espacio en el patio conforme a la normativa del ayuntamiento y aprovechando la cubierta para realizar un solárium. Las nuevas viviendas podrán, si se desea, segregarse como una comunidad de propietarios y venderse o alquilarse de manera independiente, una vez realizada la escritura de división horizontal e inscrita en el registro.
REFORMA PARA OBTENER DOS APARTAMENTOS
Demoliciones
Se demuele el suelo del bar para realizar un nuevo saneamiento y cámara para evitar humedades. Se demuelen los solados y capas de compresión de las viviendas y cubierta, realizándose un refuerzo de la estructura y abriendo una nueva escalera interior entre la planta baja y primera, que servirá de comunicación interior al primer apartamento.
Albañilería
Se renueva toda la tabiquería y la fachada del edificio, con un ladrillo actual, y se colocan solados de gres en grandes tamaños en suelos. Se renuevan los sanitarios de los baños una vez solados y alicatados y se colocan mamparas. En planta baja se realiza un chapado de granito.
Instalaciones
Se realizan nuevas la instalación de fontanería, y la de calefacción con radiadores, con caldera de condensación en cada vivienda y con una nueva acometida y armario de Gas Natural. Se renueva toda la instalación de electricidad, colocándose a la entrada un cuadro eléctrico general y cuadros en cada vivienda, cumpliendo el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión. Se realiza una instalación de telecomunicaciones que permita su uso como comunidad de vecinos, con acceso para fibra óptica, parabólica e instalaciones independientes en cada vivienda.
Energía Solar y Climatización
Para el aprovisionamiento de agua caliente sanitaria se instalan dos captadores solares en la cubierta, orientados al sur, que ahorrarán el 60% del gasto de agua caliente anual. Se deja prevista una instalación de Climatización en ambas viviendas con las líneas de frío en cubierta y la previsión de los Split interiores en salones y dormitorios.
Cubierta y aislamientos
Se colocan nuevos aislamientos en fachada, cubiertas y trasdosados interiores, unidos a las nuevas carpinterías exteriores, de forma que SE ALCANZA UNA CALIFICACIÓN ENEERGÉTICA C, en ambas viviendas.
Carpintería Interior: Se colocan nuevas puertas de madera lacada en blanco, se visten las cocinas con mobiliario, encimeras, muebles altos y bajos para mejor aprovechamiento y todos los electrodomésticos.
Carpintería Exterior.- Se colocan carpinterías de aluminio con Rotura de Puente Térmico RPT y cristal 6/14/6, para evitar humedades de condensación. Se colocará una puerta blindada en exterior de acero y cristal anti-rotura en portal y en las ventanas de escaleras, con rejas en escalera y plantas bajas. Toda la carpintería exterior será en color grafito.
Paredes Interiores: Se acabarán en colores pastel, con pintura plástica y en liso.
Presupuesto Orientativo
Demoliciones y Desescombro 7.000,00.-€
Nueva Fachada, Tabiquería, Solados Y Falsos Techos 35.000,00.-€
Refuerzo Estructura Y Nueva Escalera 10.000,00.-€
Cubierta Y Aislantes 5.000,00.-€
Carpintería Exterior e Interior 15.000,00.-€
Fontanería, Saneamiento Y Aparatos Sanitarios 15.000,00.-€
Electricidad Y Telecomunicaciones 12.000,00.-€
Calefacción 17.000,00.-€
Preinstalación Aire Acondicionado 3.000,00.-€
Energía Solar 7.000,00.-€
Revestimientos – Pinturas 6.000,00.-€
Andamios – Seguridad Y Salud 3.000,00.-€
Total Presupuesto Orientativo 135.000,00.-€
ESTADO REFORMADO
Si tiene un comercio, vivienda, o chalet similar, y quiere realizar un estudio del coste de una obra semejante, estamos a su disposición en los teléfonos y correos que aparecen a continuación.
Jose Agustín Arribas Villarubia
Arquitecto (UPM) Colegiado COAM 6.514
T: 649 906.691
6514arribas@coam.es
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
T/f 918.433.646 M. 618.519.717
www.sduran.es
santiagodurangarcia@gmail.com/ s.duran@sduran.es