Entre los años 2015 y 2019 el Ayuntamiento de Zaragoza ha realizado un exhaustivo e intensivo estudio para conocer la problemática de los locales comerciales vacíos y sus posibles soluciones, que se ha reflejado en los siguientes documentos que pueden descargarse de la web de “Zaragoza Dinámica”.
Entre los documentos descargables llama la atención el de “DISEÑO DE MEDIDAS PARA INCENTIVAR LA REAPERTURA DE LOCALES OUE GENERAN BRECHAS COMERCIALES de Anastasio Hernández Nebra”, donde se plantean cuestiones interesantes acerca de cómo se puede fomentar la utilización de los locales comerciales, incluso con subvenciones, de manera que se vean no como una lacra, sino como una oportunidad de negocio. Estos postulados no han cambiado con el COVID, y conviene repasarlos por lo de aplicable que tiene a numerosos pueblos y ciudades
BOLSA DE LOCALES
Una de las propuestas del estudio es la de creación de una bolsa de locales vacíos, que sirva para informar a los posibles emprendedores/empresas de la disponibilidad de locales, acudiendo a un solo punto de información, el lugar de recurrir a múltiples fuentes no conectadas, y con información incompleta sobre la situación del local y las posibilidades del mismo.
Esquema de Bolsa de locales vacíos en alquiler
TOMA DE DATOS
Según el estudio, la modificación de usos en locales comerciales siempre conlleva la adaptación de las instalaciones y características del local al nuevo uso a implantar, de modo que es preceptiva la Licencia de Actividad, que definirá la adaptación del nuevo uso a las necesidades de la normativa municipal y, las diferentes normativas de rango estatal o autonómico.
El procedimiento comenzará con una toma de datos, que incluya tanto las medidas y estudio físico del local, como la consulta de los antecedentes del mismo, es decir el estado de obras e instalaciones realizadas con anterioridad en el local. A partir de ahí se procederá a conocer las exigencias del nuevo uso y su compatibilidad con lo existente.
Una vez analizadas las potencialidades del local, su viabilidad y/o demanda de cara al nuevo uso, habrá que seguir los siguientes esquemas orientativos:
Esquema de tramitación de toma de datos y solicitud de cambio de uso
Respecto del cambio de uso, y a parte de contar con las licencias municipales necesarias, habrá de tenerse en cuenta también las limitaciones legales recogidas en las normas de la Comunidad del Propietarios del inmueble donde se ubica el local en cuestión.
PROPUESTAS DE USOS
Entre los apartados, uno de los más interesantes es el de diseño de un plan de uso de locales vacíos, de manera que los ayuntamientos esperen y sepan tramitar estos cambios de uso cumpliendo una serie de requisitos, pero sin suponer una barrera, como en ocasiones sucede, con la tramitación de licencias municipales de actividades que los técnicos municipales no han tenido que resolver anteriormente.
- Uso como garaje.
- Uso para actividades sector secundario
- Uso para actividades sector terciario
- Uso guarda-bicicletas
- Uso para trasteros
- Usos temporales
- Usos para vivienda
USO COMO GARAJE
Según el estudio, las características de un local para su adaptación a aparcamiento privado deben ser muy concretas, dado que la normativa correspondiente a la geometría de un aparcamiento es muy precisa; la movilidad de un vehículo en el interior de un edificio se ve sujeta a los radios de giro establecidos por la norma,. Se deberá además analizar otras cualidades del local, como son los aspectos relacionados con la seguridad estructural (resistencia del suelo en caso de existir sótano), y sobre todo con el cumplimiento de la normativa contra incendios. Un aparcamiento constituirá siempre un sector de incendios diferenciado, y probablemente será necesario adaptar la resistencia y estabilidad ante el fuego de los elementos de distribución (paredes) y forjados (techo y suelos) del propio local.
Deberá atenderse el cumplimiento de lo relativo a evacuación de ocupantes, determinando el número de salidas, distancias, etc. La dotación de instalaciones de extinción, señalización y alarma dependerá del número de vehículos.
Local transformado en aparcamiento
SECTOR SECUNDARIO: TALLER
Las propuestas de implantación se refieren a talleres relacionadas con actividades de tipo artesanal, oficios tradicionales o reciclaje de materiales. Los locales destinados a albergar estos usos no requieren una tramitación especial, y el tamaño, distribución y localización puede ser muy variable. Estos locales no van a precisar de escaparates o situaciones privilegiadas, pero es posible que requieran otras (altura libre para situar elevadores, iluminación natural, acceso a carga descarga, ventilación natural.,). En cualquier caso, será conveniente contar con la consulta a los estatutos comunitarios del edificio.
Según el informe, en este ámbito podemos ubicar todas aquellas actividades artísticas que precisen espacios de trabajo, taller y exposición, como pintura, costura, moldeado, etc. También las actividades relacionadas con oficios tradicionales, como cestería, reparación de calzado; o relacionadas con nuevas tecnologías: reparación de electrónica (móviles, informática), electrodomésticos reciclados, etc…
SECTOR TERCIARIO: OFICINA/DESPACHO/COWORKING
El desarrollo de una actividad profesional o administrativa en un local parece algo limitado, una vez que los bancos y cajas han decidido reducir drásticamente el número de oficinas y sucursales. El ejercicio profesional en un local presenta innumerables ventajas, por proximidad, presencia, publicidad, posibilidad de crecimiento (un local no tiene por qué ser ocupado en su totalidad en el inicio).
Según el estudio, los espacios de coworking son oficinas compartidas en las que profesionales autónomos, teletrabajadores y empresarios se dan cita para trabajar, y donde los gestores del espacio intentan conectar y crear oportunidades profesionales y personales entre y para sus miembros. En su mayoría se trata de profesionales que no necesitan más que un portátil, un teléfono y una buena conexión a internet para poder realizar su trabajo.
La diferencia de este espacio singular con respecto a los centros de negocio y las clásicas oficinas compartidas es la figura del gestor, la persona que trabaja a tiempo completo para que los miembros se conozcan mejor y generar el clima de confianza y las dinámicas de colaboración. Un coworking no es sólo un espacio físico: si no hay alguien que se ocupa de conectar y crear oportunidades entre los miembros, no es un coworking.
LOCAL GUARDABICICLETAS
El estudio plantea la posibilidad de adaptar locales en desuso como aparcamientos de bicicletas, con acceso controlado (tarjetas, codificación, uso de apps) o vigilado, en función de la capacidad de almacenamiento.
Los locales destinados a este uso no precisan características exigentes, pues la adaptación es relativamente sencilla, por lo que un local que albergue al menos unas 50 bicis susceptible de acoger este uso, debiéndose hacer el cálculo de costes e ingresos por alquiler de espacio para conocer su posible viabilidad económica.
Local transformado en aparcamiento de bicicletas
USO COMO TRASTEROS
Según el estudio, el trastero es un espacio del que carecen muchos edificios, y resulta necesario en áreas urbanas con edificaciones sin sótanos.
La razón para alquilar un trastero puede ser múltiple:
- Lograr más espacio en casa (nuestra vida lleva a que vayamos acumulando objetos y enseres)
- Cambios a viviendas más pequeñas.
- Mudanzas y reformas.
- Traslados fuera de la ciudad.
- Almacenaje de material de actividades de ocio: equipamiento deportivo, herramientas de bricolaje, coleccionismo …
- Incluso es una solución logística para pequeñas empresas o profesionales autónomos que depositan material o mercancía de manera temporal.
Ejemplos de división de locales en trasteros
USO TEMPOR AL DE ESPACIOS VACÍOS
Una de las novedades interesantes del estudio que habitualmente no se plantean, es la de albergar usos esporádicos relacionados con eventos que influyan en el entorno dinamizando la actividad de los barrios; se generarán sinergias con los locales con usos ya implantados; a modo de ejemplo, una presentación de pintura artística en un local vacío puede apoyarse con la actividad de un bar cercano, atrayendo a visitantes, que pueden aparcar sus bicis en el local destinado a dicho uso …etc.
TRANSFORMACION DE LOCAL EN VIVIENDA
Aunque cualquiera puede vivir en un local comercial (es decir usarlo como vivienda) bajo su propia responsabilidad, en este caso lo que se pretende es convertir esos metros de superficie de local en vivienda legalmente reconocida.
Los requisitos básicos necesarios para este cambio, que veremos en varios artículos más adelante, podemos agruparlos en dos grandes grupos:
Requisitos físicos del local, que son aquellos exigidos por las normas urbanísticas para poder convertirse en vivienda y deberán ser consultados previamente, aunque existen unos básicos que recogen la mayor parte de PGOU y NNSS:
- La superficie útil del local debe superar el mínimo según cada municipio (40/50/60 m2). Con esta superficie se podría realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina más el baño.
- La altura libre debe ser al menos de 2,50 metros y el local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros.
- Todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural, con un mínimo del 8% y 12% respectivamente, con respecto a la superficie útil de la habitación a la que sirven.
- La cocina debe disponer de salida independiente de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación.
- Ningún punto del local debe quedar bajo la cota de la calle o de patios del edificio.
- En el Plan General también se contemplan una serie de especificaciones técnicas que tienen que ver con la fachada, los accesos, la seguridad contra incendios, etc.
Requisitos legales que se han de cumplir para cambiar el uso legalmente, obtener el certificado de habitabilidad, cambiar la descripción en el registro de la propiedad, etc.
- Consultar los Estatutos de la Comunidad para comprobar que el cambio a vivienda no está expresamente prohibido al local.
- Solicitar permisos a la Comunidad para abrir puertas o ventanas.
- Estudio sobre el aprovechamiento urbanístico del edificio donde se encuentra el local.
- Incumplimiento del CTE, principalmente en los apartados de Accesibilidad (SUA) y Salubridad (HS).
- Solicitud al Registro de la Propiedad.
VISIBILIZACION DE LAS ACTUACIONES
Finalmente, en el estudio se plantean actuaciones de tratamiento de fachada, iluminación, etc. que sirvan para visibilizar tanto la actuación como el resultado, o la disponibilidad del local. Sólo cartelería y vinilos, algo fácil de realizar, impactante y económico, y mejora la estética del barrio.
Ejemplo de vinilado de local para visibilizar su cambio de uso o disponibilidad.
Si ud tiene un local vacío, una idea de negocio o es responsable de revitalizar el centro comercial de su ciudad/municipio, recoja el guante, infórmese y “al toro”.
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM) MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM) EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717 www.sduran.es /santiagodurangarcia@gmail.com /LinkedIN Santiago Durán
BIBLIOGRAFÍA:
DISEÑO DE MEDIDAS PARA INCENTIVAR LA REAPERTURA DE LOCALES QUE GENERAN BRECHAS COMERCIALES Anastasia Hernández Nebra. Diciembre de2017