El dicho popular es que las viviendas se hunden por el tejado, y es totalmente cierto, pero, ahondando más en el problema, ¿por qué se producen las reclamaciones y los daños en los edificios?
La Fundación MUSAAT (Mutua de Aparejadores y Arquitectos Técnicos) lleva años asegurando las viviendas que se construyen, antes, durante y después del BOOM inmobiliario, y tiene una potentísima base de datos de causas más probables de daños en los edificios, que sería conveniente tener en cuenta.
En el presente artículo analizaremos dónde y porqué se producen defectos en los edificios.
EL ESTUDIO
El Patronato de la Fundación MUSAAT, acordó la realización de una investigación de ámbito nacional sobre patologías en edificación y la elaboración de documentos técnicos de prevención con el objeto de favorecer el diseño de campañas de formación, información y sensibilización dirigidas al sector de la edificación con el propósito de aumentar la calidad en este sector.
La investigación estudia reclamaciones judiciales entre los años 2008 y 2010. No se han contemplado los expedientes derivados de los daños a colindantes ni las reclamaciones que no tuvieran su origen en patologías de la edificación. Se han estudiado un total de 1.166 expedientes (670 de 2.008, 389 de 2.009 y 107 de 2.010). Hay que tener en cuenta que, por lo general, en cada expediente aparecían varias anomalías o patologías, por lo que el número de éstas fue sustancialmente mayor al de expedientes, en concreto, un total de 5.666 patologías.
De igual forma que ocurría con los tipos de daños, los tipos de causas se pueden asociar a distintos tipos de daños , por lo que el análisis de las causas deberá tener en cuenta la relación entre el tipo de daño y la zona y, en su caso, incluir en dicha relación el dato del elemento de origen.
Las causas de las patologías han sido clasificadas dando lugar a 90 tipos distintos.
Del análisis detenido de la tabla anterior, puede deducirse que solo el primer tipo de daño (humedades por filtración) representa una quinta parte del total de las patologías. Los dos tipos de daños más repetitivos, humedades por filtración y defectos de acabado, sumas más de un tercio de la suma general y los cinco primeros tipos de daños concentran cerca del 53 % de las patologías estudiadas. Y si sumamos los porcentajes de los tipos de daños con cincuenta o más repeticiones comprobaremos que estos concentran más del 90% de las patologías objeto de reclamación en los expedientes.
En la siguiente tabla y gráfico se ofrece el dato del número de patologías computadas a cada zona y del porcentaje que dicho número representa respecto al total.
De la tabla anterior se deduce que la zona donde mayor número de patologías se producen es cerramientos y distribuciones con más del 20%. Le siguen las tres zonas denominadas instalaciones, cubiertas y acabados. Estas cuatro zonas concentran más del 62% de las patologías reclamadas en los expedientes objeto del estudio.
CONCLUSIONES
A continuación las principales conclusiones obtenidas del análisis sobre patologías en la edificación:
- Las zonas de la edificación que tienen el mayor número de patologías (cerramientos- distribuciones, instalaciones, cubiertas, acabados y cimentación), suponen el 73,72% de las patologías estudiadas.
- Los tipos de daños que más afectan a las zonas en que se han contabilizado un mayor número de patologías, son:
- Humedades por filtración.
- Humedades condensación.
- Humedad/fugas en elementos acabados.
- Filtraciones puntuales.
- Defectos de acabado.
- Fisuras en general (cerramientos/tabiquería y/o solado).
- Abombamientos y/o levantados de baldosas.
Las humedades están entre los primeros puestos de los tipos de daños más recurrentes. A estos tipos de daños le siguen los defectos de acabado que se relacionan con la falta de esmero y remate en elementos de acabado; las fisuras en general, en zona constructiva de estructura y los levantamientos de baldosas en la de solados.
De los datos obtenidos se deriva que el tipo de daño más importante es humedades por filtración, siendo significativo en la mitad de las zonas en las que las patologías son más numerosas:
- Cerramientos y distribuciones.
- Cubiertas.
- Cimentación.
- Carpintería exterior
Si hacemos un estudio detallado de las patologías según la zona-elemento donde tienen su origen, obtenemos las siguientes conclusiones:
- En la zona de cerramientos/distribuciones, el número de patologías en fachadas revestidas y de ladrillo cara vista representa el 75,38% del total.
- En las instalaciones el número de patologías con origen en los elementos saneamiento enterrado (24,12%), saneamiento colgado (20,73%), instalación de extracción forzada (14,05%) y la instalación de fontanería (9,84%) representan el 68,74%.
- En las cubiertas el número de patologías con origen en las cubiertas planas representa un 68,66% frente al 31,34% de las cubiertas inclinadas.
- En las tareas de acabados, el 100% de las patologías se concentran en el elemento denominado múltiples elementos, y además, todas se corresponden a defectos de acabado y terminaciones de obra.
- En la cimentación el número de patologías en los elementos muros (54,90%), soleras (23,23%) y zapatas aisladas (13,73%), concentran el 90,86% de las patologías de la zona.
- En la carpintería exterior de las 341 patologías contabilizadas, el 72,43% corresponden a las ventanas, el 17,89% a puertas y el 9,68 % a miradores.
- En relación con las estructuras el número de patologías en los forjados unidireccionales (61,45%), pilares (9,94%) y las losas (8,43%), representan el 79,82% del total.
- Respecto a los solados el número de patologías con origen en el elemento solado interior representa el 57,59% del total de la zona. En el caso del elemento solados exteriores este porcentaje es del 42,41%.
- En la urbanización el número de patologías en las acera perimetrales de la edificación representa el 49,57%, en el vallado de la parcela el 23,93% y la jardinería el 12,82%, lo que representa del 86,32% del total.
- En los revestimientos interiores el elemento alicatado/chapado concentra el 65,79% del total del número de patologías de la zona.
- La última zona por número de patologías (76) corresponde a los aislamientos acústicos e impacto, siendo los elementos de origen los paramentos/cerramientos con el 57,89%, los cuartos de instalaciones con el 36,84% y forjado con el 5,26%, representando entre los tres el 100%.
Si, los edificios se hunden por el tejado, pero antes de hundirse presentan un buen número de problemas en instalaciones, cerramientos y terminaciones en el caso de los edificios nuevos, que es preciso vigilar y solucionar, eso, si no queremos que el techo se nos caiga sobre nuestras cabezas.
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
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BIBLIOGRAFIA
ANÁLISIS ESTADÍSTICO NACIONAL SOBRE PATOLOGÍAS EN LA EDIFICACIÓN Fundación MUSAAT
