La historia de este local es la de tantos comercios en nuestras ciudades. Antigua sucursal bancaria, queda fuera de servicio por las fusiones, adquisiciones y concentraciones que creemos sólo nos afecta por el cierre de nuestra sucursal más cercana, a la que no vamos más que una vez al año.
Sin embargo, estas sucursales eran un foco de actividad, empleo y lugar de encuentro para muchas personas, que confiaban sus ahorros a una entidad que los presta, para que otros puedan invertir y mejorar sus vidas. Internet, las fusiones, y la banca digital se llevaron por delante muchas de estas sucursales, y todavía se están llevando más en este 2021.
Posteriormente el local es asaltado, desmontado y vandalizado. La dichosa okupación con “k” que nada bueno aporta a la sociedad, e incluso le quita, provoca un incendio en el interior del local lleno de detritos y colchones.
A veces parece que la normativa sólo se aplica a los pequeños autónomos y empresarios, que deben cumplir de cara al ayuntamiento evacuaciones, incendios, ventilaciones y todo tipo de reglamentos para la apertura de su local, comercio o vivienda, pero no se aplica a los okupas, cuando el ayuntamiento, con su inacción, debería ser responsable subsidiario de las incendios y circunstancias de riesgo que se dan con este tipo de actuaciones ilegales, una vez le han sido comunicadas. Un local no es una vivienda, y no debería serlo para nadie, especialmente si no cumple las mínimas condiciones de higiene y salubridad para serlo.
ESTADO ACTUAL
No me detendré más en otras cuestiones. El estado del local habla sólo, lleno de escombros y detritos, ratas que campan a sus anchas, con un fondo que supera los 20 m. y fachadas delantera y trasera a una zona de aparcamiento, sólo dispone de huecos a la fachada principal y en techo de un patio interior tapado con lucernario.
ESTADO REFORMADO
La forma de la distribución viene obligada por la normativa de aplicación municipal, los condicionantes de la oficina existente y la búsqueda de una mayor rentabilidad mediante la generación de unidades de tamaño inferior más fáciles de comercializar.
Se plantean tres viviendas tipo loft organizadas desde la fachada principal a la posterior, con separaciones coincidentes con los ejes de los pilares de estructura, con una longitud de la misma del fondo actual del edificio, un patio existente que se recupera y otro de nueva creación, para ventilación e iluminación.
Se dispone el espacio entrando a un espacio de salón-comedor y cocina amplio y polivalente, continuando con el núcleo de baños, y terminando en un dormitorio en la parte posterior.
Dada la existencia en la oficina de un patio interior de medidas aproximadas 3×3 m., y la fachada posterior colindante con una urbanización con zonas de aparcamiento y ajardinadas, se propone la utilización de dicho patio existente y la apertura de uno nuevo, así como la apertura de huecos a fachada posterior, para facilitar la ventilación de las piezas habitables, salones y dormitorios, de las viviendas resultantes.
APARCAMIENTO
Mención especial merece en este municipio el cumplimiento de las dotaciones de plazas de aparcamiento, siguiendo la siguiente interpretación de la norma para nuevas viviendas.
«1.- La transformación de locales de planta baja a vivienda es admisible cuando el régimen pormenorizado de usos aplicable a los mismos permita la implantación del uso residencial, sin menoscabo del cumplimiento de la dotación comercial y de las limitaciones de uso derivadas de la protección del patrimonio establecidas por el planeamiento vigente.
2.- En ámbitos en los que el número máximo de viviendas tenga carácter vinculante, la transformación de locales a viviendas deberá respetar dicho número máximo.
3.- En cualquier caso, el posible cambio de uso del local quedará condicionado al cumplimiento en la vivienda resultante de las siguientes premisas:
– Se habrán de cumplir las condiciones de habitabilidad a que hace referencia la Sección Primera del Capítulo 7.3 de las Normas Urbanísticas «Uso residencial – Condiciones de las viviendas.», y el resto de normativa de aplicación.
– Cuando la transformación solicitada implique la subdivisión de un local en varias viviendas, serán de aplicación, con independencia del tipo de obras a realizar, las condiciones establecidas en el Capítulo 7.5 de las Normas Urbanísticas relativas a la dotación de aparcamiento.
Es decir, será preciso cumplir la dotación de aparcamiento, siendo la superficie de unos 300 m², será necesaria justificar la posible dotación de 3 plazas de garaje.
Se sitúan estas plazas (una por vivienda) con de tamaño de una plaza mediana, completamente ventilada a la calle, y a continuación el acceso a la vivienda, y separadas de la calle por portones con rejas para ventilación interior.
Si dispone de un local vacío de grandes dimensiones, solicite un estudio de viabilidad de cambio de uso. Un inmueble que no se ocupa es un gasto, puede que tenga su hueco en el mercado, y que disponga de opciones que no ha barajado.
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
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