Cuando a uno le preguntan algo así la primera respuesta es muy rápida: CON MUCHO CUIDADO.
Hoy les explicaremos el proceso de demolición de un edificio de principios del siglo XXI, ocupado hasta los años 90, que desde hace años se ha ido deteriorando y ahora amenaza ruina, y por tanto, tiene que ser demolido.
ESTADO ACTUAL
El solar en el que se encuentra la edificación entre medianeras, y la antigüedad y tipología de los edificios colindantes son el primer condicionante. Los edificios medianeros que constituyen su entorno físico, tienen muy distinto carácter.
Un edificio de nueva construcción con sótano, un edificio de antigua construcción destinado a escuela pública, o edificios similares condicionan la forma de demolición, a mano o con maquinaria, para separar y proteger los edificios existentes del que se va a demoler.
DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO
La edificación data de principios de siglo XX, aproximadamente del año 1920. El edificio existente tiene planta en forma de U cerrada sobre la medianería del edificio colindante situado a Oeste, configurando un patio interior de forma rectangular de dimensiones aproximadas 12 x 8.5m, y superficie de 105m2.
La estructura portante está formada en su totalidad por muros de carga de mampostería ordinaria de piedra, recibidos los mampuestos con mortero, excepto en el muro de carga en fachada que es de ladrillo visto. Todos los muros se encuentran recubiertos con distintos tipos de acabados en función de las obras de mantenimiento realizadas en el edificio con el tiempo.
La estructura de muros de carga no tiene elementos de madera que formen entramado alguno, reduciéndose la utilización de los mismos a los cargaderos de los huecos practicados en los muros y en aquellas zonas, como el zaguán de entrada, donde se precisa salvar un vano importante. Según se puede observar en las zonas derruidas, los forjados de piso se apoyan en durmientes de madera embebidos en los muros de carga, y están formados por viguetas de madera con entrevigado compuesto por varias capas de rasilla.
La cubierta es inclinada a dos aguas en toda la edificación y está formada por tablero de ripia, apoyado sobre pares de madera, que sirve de apoyo a un acabado de teja curva cerámica. El techo de la planta bajo cubierta está formado por una estructura de vigas de madera que sirven de soporte a un cielo raso de cañizo.
La fachada es el único muro del edifico realizado con fábrica de ladrillo visto. La fachada se ordena en base a huecos de proporciones verticales, que en la primera planta corresponden a balcones volados, mientras en la segunda están enrasados con el plano de fachada. Todos los huecos están rematados con dinteles de ladrillo colocado a sardinel.
La fachada se remata superiormente con un pequeño alero realizado con varias hiladas de ladrillo voladas unas sobre otras y colocada la última hilera en diente de sierra. Inferiormente dispone de un zócalo de protección de un metro de altura realizado con mortero de cemento llagado con un despiece rectangular.
Las carpinterías originales del edificio son de madera pintada con contraventanas del mismo material en el interior. Las barandillas de los balcones son de forja con barrotes verticales y decoración geométrica en la parte baja.
El edificio se encuentra en un estado de deterioro que, con distintos grados de gravedad, afecta a más del 50% de la edificación. Este estado incluye todos los tipos de elementos constructivos visibles, como muros (incluso fachadas), forjados, escaleras, cubiertas, huecos e instalaciones.
MUROS
El edificio esta construido en base a un sistema estructural de muros de carga que incluye los muros de fachada y los medianeros.
Salvo el muro de fachada principal de fábrica de ladrillo el resto de los muros están construidos mediante una mampostería no concertada a base de piedras irregulares y cascotes heterogéneos trabados con mortero bastardo de cal y arena.
La gran mayoría de los muros presenta signos de ruina de diversa consideración que podemos clasificar en orden de mayor a menor importancia.
Distintos muros presentan grietas de carácter estructural debidas posiblemente a asentamientos de la cimentación y desplazamientos de los muros. Otros muros que presentan descomposiciones producto de la humedad.
Muros de mampostería. La humedad proveniente del suelo afecta a los muros de dos maneras: debilitando el conglomerante y generando así pérdidas de la capacidad mecánica del muro por una parte y produciendo enormes desconchamientos y pérdidas de los acabados por otra parte que deja a los mismos desprotegidos del agua especialmente en los tramos inferiores.
FORJADOS Y CUBIERTAS
Los forjados presentan también distintos grados de conservación y deterioro. Aproximadamente un 39% de la superficie de forjado esta derruida por completo. La superficie restante de forjado presenta flechas superiores a la admisible visibles por ejemplo en el zaguán de entrada. Los forjados de las crujías paralelas a la calle presentan también inclinaciones notables especialmente en las zonas próximas a la escalera.
Las cubiertas del edificio están derruidas en al menos un 40% de la totalidad. La parte de la edificación que permanece a cubierto presenta signos evidentes de goteras en varios puntos de su superficie.
La cubierta no esta aislada habiéndose colocado las tejas sobre la ripia de madera previsiblemente mediante una cama de arena. La utilización del edificio existente requeriría la reconstrucción total de la cubierta.
DIFERENCIA DE NIVEL RESPECTO A LA COTA DE LA ACERA
Existe una diferencia de cota muy notable entre la cota actual de la acera y el nivel de suelo terminado de la planta de acceso que se encuentra unos 80 cm. por debajo de la calle.
Dado que el edificio presumiblemente se construyó sin este desnivel, entendemos que la cota de la calle ha ascendido a lo largo del tiempo y que los edificios colindantes, realizados con posterioridad, han sido construidos de acuerdo al nivel actual de la calle.
Este hecho condiciona gravemente la utilización de la planta baja del edificio puesto que penaliza excesivamente el uso comercial de la misma
PROYECTO DE DEMOLICION
En base a lo expuesto anteriormente, se puede concluir que un porcentaje próximo al 50% de la edificación se encuentra en estado de ruina total, mientras que el resto presenta en parte un estado de ruina inminente que amenaza la estabilidad de las zonas de la edificación que mejor se conservan.
Las zonas de la edificación que se encuentran derruidas son absolutamente irrecuperables, y además la edificación actual se encuentra notablemente hundida respecto a la rasante de la calle, lo que impide el cumplimiento de la normativa urbanística vigente en los aspectos expuestos a continuación.
Por dichas razones la propiedad decide, antes de realizar la nueva construcción, demoler completamente la edificación anterior, mediante proyecto redactado por el autor del presente artículo, que se hizo a mano y a máquina en aquellas zonas en las que no se comprometía los edificios colindantes, realizando primeramente una desconexión de las instalaciones y con dichos edificios, un desmontaje de cobertura de teja y pares de cubierta, y finalmente una demolición a máquina de toda la edificación.
El resultado es una parcela apta para edificar, donde se han consolidado los muros de las zonas con menor altura, y se han eliminado los riesgos de ocupación, accidentes por entrada de personas no autorizadas y que incluso se puede utilizar como parking público, hasta que se realice la nueva construcción, al estar el solar en pleno casco urbano
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Master En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
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