Si tenemos que comprar un coche podemos ver varias ofertas, comparar características, segmento, potencia, y obtener de manera sencilla varios tipos de presupuestos.
Con una vivienda es más difícil, hasta que no se tiene un proyecto, y se puede realizar un comparativo de varias constructoras, uno no sabe cuanto le puede costar una vivienda nueva.
Hoy vamos a ver una manera de estimar el coste de un edificio o vivienda.
Utilizamos el “MÉTODO DE DETERMINACIÓN de los COSTES DE REFERENCIA DE EDIFICACIÓN” de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid
COSTES DE REFERENCIA
Los costes de referencia general (CRG) son unos intervalos de valores que pueden considerarse referencia del precio de ejecución material (PEM) de la edificación, por metro cuadrado construido (€/m²), que no comprenden beneficio industrial ni gastos generales, pero sí los costes indirectos.
Estos costes de referencia general se pueden particularizar para una serie de situaciones concretas, aplicando la fórmula de ponderación siguiente:
| CRP = CRG x CS x CA x CH |
CRP = Coste de referencia particularizado.
CRG = Coste de referencia general por tipo de edificación (según lista adjunta).
CS = Coeficiente de situación geográfica.
CA = Coeficiente de aportación en innovación o acabados.
CH = Coeficiente por rehabilitación.
En el caso de proyectos de rehabilitación, el coste se corregiría con un coeficiente en función de si la obra o actividad no es total, o posee las dificultades propias de la rehabilitación.
COEFICIENTE DE SITUACIÓN GEOGRÁFICA – CS :
Se establecen tres tipos en función del nivel socioeconómico del entorno en que se sitúa la edificación (urbanización, zonas de núcleos de un mismo municipio, o para todo el municipio).
Área 1 1,00
Área 2 1,05
Área 3 1,15
La Sierra Norte corresponde, en la mayor parte de sus municipios, a la zona 1, aunque pueden existir algunos que por la complejidad para llegar con los materiales o por sus exigencias en cuanto a calidades (piedra y madera, en el caso de La Hiruela), puedan considerarse Zona 2, pudiendo darse el caso de que a escala de municipio se posea subzonas comprendidas en las tres áreas (casco, ensanche y urbanizaciones).
No incluye beneficio industrial ni gastos generales que suelen rondar el 20% (13% de Gastos Generales y 6% de Beneficio Industrial=19%).
Al final de artículo aparecen un plano y lista de la Comunidad de Madrid con clasificación en tres áreas, a nivel de municipio, con la salvedad de algunas urbanizaciones que por su menor o mayor nivel socioeconómico deberían ser afectadas de coeficientes distintos del que le corresponda de forma general.
COEFICIENTE DE APORTACIÓN EN INNOVACIÓN O ACABADOS – CA
El coeficiente CA modifica los diseños y acabados, si son de coste reducido (tipo VPO) terrazos, gres, etc. Acabados medios, que son la mayor parte, o acabados e instalaciones especiales como las de aspiración centralizada, persianas motorizadas, que estarían en diseño superior al medio, y en casos excepcionales hasta dos veces superior al medio:
– Diseño o acabados para coste reducido . 0,80
– Diseño o acabados de características medias 1,00
– Diseño o acabados realizados, en su conjunto o en parte, con soluciones o materiales de coste superior al medio 1,10
– Diseño o acabados realizados, en su conjunto, con materiales suntuarios o de coste superior a dos veces el medio 1,35
COEFICIENTE POR REHABILITACIÓN – CH :
Es relevante en la fórmula sólo en aquellos casos en los que se intervenga sobre edificaciones preexistentes (rehabilitaciones) , con los valores siguientes:
En caso de que no sea rehabilitación 1,00
En caso de rehabilitación total 1,10
En caso de instalaciones y acabados 0,65
En caso de acabados. . 0,30
ÁMBITO DE APLICACIÓN:
Esta fórmula puede ser de aplicación al conjunto de obras de edificación que aparecen ordenadas en la lista de Costes de Referencia General del cuadro siguiente.
ZONAS GEOGRÁFICAS
Se acompaña un plano de la Comunidad de Madrid con una clasificación de sus municipios en tres áreas. La delimitación de subzonas o de urbanizaciones dentro de cada municipio y su adscripción a estas áreas corresponderá a los departamentos municipales. También se acompaña como anexo a lista de los municipios, en orden alfabético, con la indicación del área al que pertenece, 1, 2 o 3.
EJEMPLO PRÁCTICO
Según estos cuadros, el coste de construir una vivienda en el municipio de Venturada de 100 m², calidades medias, con un garaje de 50 m² en planta sótano, en una parcela propia en el que se utilizan calidades ligeramente superiores a la media, y sobre una parcela en la que no hay nada construido (no hay demolición ni rehabilitación) sería el siguiente:
CRP = CRG x CS x CA x CH
A estos costes habría que añadir los de Proyecto, dirección de Obra de Arquitecto y Aparejador, estudio geotécnico del terreno, licencias e impuestos, pero nos sirve por tener una idea de lo que influyen en nuestra vivienda la situación y las calidades que se decidan utilizar.
Si tiene en mente un proyecto de este tipo y quiere hacer un tanteo previo de los costes de construcción/rehabilitación, puede contactar en los correos que aparecen a continuación:
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
www.sduran.es
santiagodurangarcia@gmail.com
s.duran@sduran.es