Los edificios de viviendas se constituyen como una propiedad horizontal. El derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje sobre los elementos comunes de todos los propietarios En estas comunidades de propietarios hay que conciliar dos derechos:
1. Sobre los elementos privativos, en los que el derecho es individual, dentro del perímetro de la propiedad exclusiva de uno de los propietarios.
2. Sobre los elementos comunes, en los que se posee un derecho de copropiedad conjunta y común entre todos los propietarios. Éstos sirven para dar un servicio a todos los copropietarios y no se puede hacer un uso independiente de él.
| Al igual que no se puede hacer un uso independiente, un propietario no puede impedir que otro haga uso y disfrute de estas instalaciones comunes. |
BARRERAS ARQUITECTONICAS
Las barreras arquitectónicas son construcciones e instalaciones que dificultan o impiden el uso o disfrute de un espacio, el simple hecho de subir o bajar un peldaño de una escalera, bien sea en elementos públicos o privados.
Para eliminar barreras arquitectónicas en un inmueble hay DOS PROCEDIMIENTOS:
•El regulado en la LPH, ya sea por obligatoriedad o por acuerdo de los vecinos.
•El regulado en la Ley 15/95.
La comunidad está obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado de los elementos comunes o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Si la inversión supera esta cantidad, como por ejemplo el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS:
También se puede recurrir al procedimiento de la Ley 15/95, con el fin de que el interesado y el propietario o la comunidad de propietarios lleguen a un acuerdo. Los derechos están reconocidos a personas con minusvalía física o mayores de 70 años y los requisitos son los siguientes:
•Ser el titular o el usuario de la vivienda minusválido, con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas, se precise o no el uso de prótesis o de silla de ruedas.
•Ser necesarias las obras de reforma en el interior de la finca o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas.
PROCEDIMIENTO:
• El titular notificará por escrito al propietario, a la comunidad o a la mancomunidad de propietarios, la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía. Se acompañará las certificaciones y el proyecto técnico detallado de las obras a realizar..
• En el plazo máximo de 60 días el responsable comunicará por escrito al solicitante su consentimiento o su oposición razonada.
• Transcurrido el plazo sin efectuar la comunicación, se entenderá consentida la ejecución de las obras de adecuación.
• Comunicada la oposición a la ejecución de las obras de adecuación, o no aceptadas las soluciones alternativas propuestas, el titular o usuario de la finca urbana podrá acudir en defensa de su derecho a los tribunales.
Las obras de adecuación pueden modificar elementos comunes del edificio, tales como escaleras, ascensores, pasillos, portales o cualquier otro elemento arquitectónico, o instalar dispositivos electrónicos como una plataforma salva-escaleras. Sin embargo, quedan exceptuadas las obras de adecuación del interior de las viviendas, instadas por los arrendatarios de las mismas.
ADAPTACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES:
En los edificios deben existir itinerarios practicables que unan las viviendas con el exterior y con las dependencias de uso comunitario, así como la edificación con la vía pública y con los servicios anexos de uso comunitario, excepto las zonas de instalaciones o mantenimiento.
También se puede plantear el caso de tener que adaptar elementos comunitarios, como puede ser el ACCESO AL VASO EN UNA PISCINA de la comunidad.
PELDAÑO EN ACCESO DESDE CALLE
En las imágenes a continuación se puede apreciar en el acceso a zona de portal la existencia de un peldaño con un desnivel en el eje de la puerta izquierda mirando la entrada de 8 cm., variable desde 6 a 10 cm.
Visto el local contiguo en la misma calle y la existencia de un paquete de impermeabilización de al menos 15 cm. sobre el garaje, se puede concluir que es técnicamente posible la realización de una rampa en el acceso situada en la hoja secundaria para salvar el desnivel de 8 cm, que con una pendiente máxima del 10%, tendría una longitud aproximada de 2 m.
RAMPA EN ACCESO A SOPORTAL
En las imágenes a continuación se puede observar rampa de chapa colocada en acceso desde zona de distribuidor y portal de planta baja a soportales de zona de piscina, con una pendiente de 16%, superior a la marcada por normativa para rampas de menos de 3 m., del 10%.
Se propone la realización de una rampa de obra con longitud del doble de la existente acabada con un pavimento similar al existente, de forma que se asegure el itinerario accesible a la zona de soportales, siendo técnica y económicamente viable a un coste mínimo, y de manera permanente, no sujeta a retiradas accidentales.
DESNIVEL CON JARDÍN Y PISCINA
En las imágenes siguientes se puede observar la existencia de un desnivel salvado por tres peldaños entre la zona de soportal y la comunitaria, correspondiente al jardín de la finca y piscina.
Este desnivel podría salvarse con una plataforma salva-escaleras como la de la foto anterior, o según se propone con una rampa de pendiente 10% y desarrollo de 8 m., con una meseta intermedia y dotada de barandilla, realizada retirando el muro de ladrillo existente, realizando una solera de apoyo al tablero de la rampa, y una terminación con un solado similar al existente.
Si en su comunidad se encuentra ante barreras similares, y cumple los requisitos de edad o falta de movilidad, puede contactar para realizar un informe del estado de su inmueble, y el coste de las adaptaciones necesarias.
RESUMEN DE NORMATIVA
Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
Constitución Española de 1978:
Ley 13/1982, de 7 de abril, de Integración Social de los Minusválidos (LISMI).
Madrid. Ley 8/1993, de 22 de junio (BOCM de 29 de junio de 1993).
ENLACES DE INTERÉS
IMSERSO http://www.seg-social.es/imserso
Portal Mayores http://www.madrid.org/cs/Satellite?pagename=PMAY/Page/PMAY_home&language=es
Seguridad Social http://www.seg-social.es/inicio
Discapnet Mayoreshttp://www.discapnet.es/Discapnet/Castellano/Salud/Salud+Mayores/cover.htm
CEAPAT: http://www.ceapat.org
Vía Libre: http://www.vialibre.es
Discapnet: http://www.discapnet.es
Real Patronato de Prevención y de Atención a Personas con Minusvalía:http://www.rpd.es/
Centro Español de Documentación sobre Discapacidad:
http://www.cedd.net/publicaciones/resultado_publicaciones.jsp
Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales: http://www.mtas.es
NORMATIVA ESTATAL
Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social.
Ley 26/2011, de 1 de agosto de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad.
Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. Documento Básico DB-SU Seguridad de utilización y accesibilidad.
Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Ley 15/1995, de 30 de mayo sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
NORMATIVA AUTONÓMICA
Ley 8/1993, de 22 de junio de Promociones de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas.
Decreto 13/2007, de 15 de marzo, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Reglamento Técnico de Desarrollo en Materia de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas.
Orden de 7 de febrero de 2014, de la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda, por la que se establecen los parámetros exigibles a los ascensores en las edificaciones para que reúnan la condición de accesibles en el ámbito de la Comunidad de Madrid.
Decreto 153/1997, de 13 de noviembre, por el que se establece el Régimen de Fondo para la Supresión de Barreras y Promoción de la Accesibilidad.
Decreto 141/1998, de 30 de julio, del Consejo de Gobierno por el que se regulan las ayudas públicas destinadas a la eliminación de barreras y a la promoción de ayudas técnicas.
Decreto 71/1999, de 20 de mayo ,por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo del régimen sancionador en materia de promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
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